Testament für Immobilien­besitzer: Rechtssichere Nachlass­regelung Ihrer Werte

Mit dem Tod eines Menschen geht sein Vermögen automa­tisch auf die Erben über. Dies ist in § 1922 Abs. 1 BGB gesetzlich festgelegt^[7]. Wenn Sie kein Testament hinterlassen, tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft.

Ein Testament ist für Immobilien­besitzer besonders bedeutsam, weil:

Immobilien im Gegensatz zu Geld oder anderen Vermögens­werten nicht einfach teilbar sind. Dies führt bei mehreren Erbberech­tigten häufig zu Konflikten. Tatsächlich gehören Immobilien zu den Nachlass­bestand­teilen, die am häufigsten Streit auslösen.

Bei mehreren Erben bildet sich ohne Testament eine Erben­gemeinschaft, bei der alle gemeinsam Eigentümer der Immobilie werden^[12]. Alle Entschei­dungen müssen dann gemein­schaftlich getroffen werden - ob zur Sanierung, Vermietung oder zum Verkauf der Immobilie^[12].

Jeder Miterbe kann eine Teilungs­verstei­gerung verlangen, wodurch die Immobilie oft zu einem deutlich niedrigeren Preis verkauft wird, als auf dem freien Markt möglich wäre^[12].

Fragen Sie sich daher: “Stimme ich mit der gesetzlichen Erbfolge überein oder nicht?” Falls Sie Ihren Nachlass anders aufteilen möchten, benötigen Sie ein Testament oder einen Erbvertrag.

Als Immobilien­eigentümer haben Sie verschiedene Möglich­keiten, Ihren letzten Willen festzuhalten:

Das eigenhändige Testament

Ein eigenhändiges Testament muss vollständig von Hand geschrieben und unterschrieben sein^[10][11]. Wichtig ist, dass Sie Ort und Datum angeben sowie mit vollem Namen unterschreiben^[11].

Vorteile des eigenhändigen Testaments:

• Keine unmittel­baren Kosten
• Jederzeit änderbar
• Ohne fremde Hilfe erstellbar

Nachteile:

• Bei der Immobilien­übertragung wird zusätzlich ein kosten­pflichtiger Erbschein benötigt
• Höheres Risiko formaler Fehler
• Möglicherweise unklare Formulie­rungen

Das notarielle Testament

Ein notarielles Testament wird mit Unter­stützung einer Notarin oder eines Notars erstellt und beurkundet^[10]. Diese Form bietet mehr Rechts­sicherheit.

Vorteile des notariellen Testaments:

• Es ersetzt den Erbschein, was die Kosten für die Erben senkt
• Fachkundige Beratung vermeidet Formfehler und unklare Formu­lierungen
• Amtliche Verwahrung beim Nachlass­gericht ist gesichert

Nachteile:

• Kosten für die notarielle Beurkundung (abhängig vom Vermögens­wert)^[11]

Das Berliner Testament für Ehepaare

Beim Berliner Testament setzen sich Eheleute oder einge­tragene Lebens­partner:innen gegen­seitig als Allein­erben ein und bestimmen gemeinsame Kinder zu Schluss­erben^[8].

Vorteile des Berliner Testaments:

• Der über­lebende Partner wird abgesichert und kann weiterhin in der Immobilie wohnen^[8]
• Kinder erben erst nach dem Tod des zweiten Elternteils
• Verhindert die Zersplitterung des Vermögens

Nachteile:

• Nach dem Tod eines Partners kann das Testament nicht mehr einseitig geändert werden^[11]
• Steuerliche Nachteile, da Kinder ihren Steuer­freibetrag nur einmal nutzen können^[8]
• Kinder haben bereits nach dem Tod des ersten Elternteils einen Pflicht­teils­anspruch^[8]

Ein Testament für Immobilien­besitzer sollte folgende Punkte enthalten:

Klare Bestimmung der Erben

Legen Sie eindeutig fest, wer Ihre Immobilie erben soll. Nennen Sie vollständige Namen, Geburts­daten und -orte^[11].

Mögliche Regelungen zur Immobilie

Ein Testament kann verschiedene Anordnungen zur Immobilie enthalten^[11]:

• Teilungs­anordnungen: Sie können festlegen, welcher Erbe welche Immobilie bekommen soll, falls Sie mehrere besitzen^[11][12]
• Vermächtnis oder Erbeinsetzung: Unterscheiden Sie klar, ob jemand nur die Immobilie (Vermächtnis) oder Ihr gesamtes Vermögen (Erbe) erhalten soll^[13]
• Wohnrecht oder Nießbrauch: Sie können einem Familien­mitglied ein lebens­langes Wohnrecht einräumen, während die Immobilie selbst an jemand anderen vererbt wird
• Auflagen: Beispielsweise zur Grab­pflege oder andere Verpflich­tungen für die Erben^[11]

Pflichtteilsregelungen beachten

Bedenken Sie, dass Kinder, Ehe­gatten und andere nahe Angehörige einen gesetzlichen Pflicht­teils­anspruch haben, der ihnen nicht vollständig entzogen werden kann^[11]. Bei einem Berliner Testament kann eine Pflicht­teils­straf­klausel sinnvoll sein^[8].

Damit Ihr Testament rechtlich bindend ist, müssen Sie folgende formale Anfor­derungen beachten:

Für das eigenhändige Testament

• Vollständig handschriftlich verfassen (nicht mit Computer oder Schreib­maschine)
• Eindeutige Über­schrift wie „Testament" oder „Letzter Wille"
• Klare Angaben zu Ihrer Person und den Erben
• Ort, Datum und Ihre vollständige Unterschrift^[11]

Für das notarielle Testament

Hier übernimmt die Notarin oder der Notar die Gewähr für die Einhaltung aller Formvor­schriften. Sie müssen lediglich Ihre Wünsche klar kommuni­zieren und das Dokument unter­schreiben.

Aufbewahrung des Testaments

• Ein eigenhändiges Testament können Sie zu Hause aufbewahren oder beim Nachlass­gericht in amtliche Verwahrung geben^[11]
• Ein notarielles Testament wird automati­sch beim Nachlass­gericht hinterlegt^[10]

Wichtig: Die amtliche Verwahrung beim Nachlass­gericht bietet die größte Sicherheit, dass Ihr Testament im Erbfall auch gefunden wird.

Kosten im Überblick

• Eigenhändiges Testament: Keine Erstellungs­kosten; bei amtlicher Verwahrung fallen Gebühren an
• Notarielles Testament: Die Kosten richten sich nach dem Wert der Immobilie und Ihres Gesamt­vermögens^[11]
• Erbschein: Wird nur bei einem eigen­händigen Testament benötigt und verursacht zusätz­liche Kosten für die Erben

Beim Vererben von Immobilien sollten Sie auch steuerliche Aspekte berück­sichtigen:

• Erbschaft­steuer fällt an, wenn bestimmte Frei­beträge über­schritten werden (z.B. 500.000 Euro für Ehe­partner, 400.000 Euro für Kinder)^[8]
• Ein Berliner Testament kann steuerlich nachteilig sein, da die Kinder erst beim zweiten Erbfall erben und ihre Frei­beträge nicht optimal nutzen können^[8]
• Eine lebzeitige Schenkung kann steuerlich günstiger sein als das Vererben, da die Frei­beträge alle zehn Jahre neu genutzt werden können^[12]

Bei komplexen Familien­verhältnissen, größerem Vermögen oder besonderen Wünschen ist es ratsam, fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen:

• Eine Notarin oder ein Notar bei der Erstellung eines notariellen Testaments
• Eine Rechts­anwältin oder ein Rechts­anwalt mit Schwerpunkt Erbrecht
• Eine Steuer­beratung bei vermögensrele­vanten Ent­scheidungen

Ein Testament ist für Immobilien­besitzer ein sinnvolles Instrument, um Erbstreitig­keiten vorzubeugen und die eigenen Wünsche für den Nachlass durch­zusetzen. Die Wahl zwischen einem eigenhändigen und einem notariellen Testament hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Für Ehepaare kann ein Berliner Testament eine gute Option sein, um den über­lebenden Partner abzusichern.

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für diese wichtige Entscheidung und scheuen Sie sich nicht, fachliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Mit einem recht­sicheren Testament schaffen Sie Klarheit für Ihre Angehörigen und sorgen dafür, dass Ihre Immobilie in die richtigen Hände gelangt.