Immobilien und Vorsorge Teil 1: Die Vorsorgevollmacht als Absicherung

Patientenverfügung.digital

5.11.2019

Wie gelingt eine optimale Vorsorge für Immobilienbesitzer? Im ersten Teil unserer zweiteiligen Blogreihe „Immobilien und Vorsorge“ erfahren Sie, weshalb jeder Immobilienbesitzer eine Vorsorgevollmacht braucht und wie Sie sich für die Zukunft bestmöglich absichern.

Warum ist eine Vorsorgevollmacht wichtig?

Wer durch eine Erkrankung oder einen Unfall im Krankenhaus landet, kann sich um die Verwaltung seines Immobilienvermögens selten selbst kümmern. Vor allem bei einem Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim wird das jedoch häufig nötig – die finanzielle Belastung für Angehörige ist hoch und in vielen Fällen muss eine Immobilie verkauft werden, um die Pflegekosten zu decken. Für eine solche Situation können Sie mit einer Vorsorgevollmacht eine Vertrauensperson bestimmen.

Wie hilft die Vorsorgevollmacht?

Mit einer Vorsorgevollmacht sichern Sie sich für den Ernstfall ab. Ihre Vertrauensperson kann Sie als Vollmachtgeber bei allen zuständigen Behörden vertreten, Immobilien für Sie verkaufen und alle wichtigen Entscheidungen für Ihr Immobilienvermögen treffen. Der Bevollmächtigte kann alle Rechtsgeschäfte und Erklärungen vornehmen, die für die Verwaltung Ihrer Immobilie nötig sind!

Wichtig: Eine Vorsorgevollmacht ist nur wirksam, wenn der Vollmachtgeber diese freiwillig und bei Geschäftsfähigkeit erstellt (siehe auch § 104 BGB).

Wie erstelle ich eine Vorsorgevollmacht für Immobilien?

Eine Vorsorgevollmacht muss schriftlich vorliegen. Während Vollmachten grundsätzlich formfrei gültig sind, reicht eine rein schriftliche Vorsorgevollmacht für Immobilien- und Grundstücksgeschäfte nicht aus. Sie brauchen eine notariell beurkundete Unterschrift vom Vollmachtgeber oder eine öffentlich beglaubigte Vorsorgevollmacht! Nur dann kann der Bevollmächtigte mit der Vorsorgevollmacht Immobilien erwerben oder veräußern und Änderungen im Grundbuch vornehmen. Außerdem ist ein ausdrücklicher Verweis zu Immobilien- und Grundstücksgeschäften in der Vorsorgevollmacht nötig!

Tipp: Die öffentliche Beglaubigung gelingt mit einer städtischen Betreuungsbehörde. Während die notariell beurkundete und die öffentlich beglaubigte Vorsorgevollmacht gesetzlich gleichgestellt sind, erweist sich die beglaubigte Vollmacht vom Notar in der Praxis häufig als beweiskräftiger.

Was passiert ohne (beglaubigte) Vorsorgevollmacht?

Ohne Vorsorgevollmacht bestimmt das Gericht einen gesetzlichen Betreuer, der sich als Ihr Stellvertreter um alles kümmert. Das kann die Kaufabwicklung erheblich verzögern -  der Betreuer muss zunächst die Genehmigung des Betreuungsgericht bekommen und dem Gericht danach regelmäßige Verkehrswertgutachten vorlegen. Eine gesetzliche Vertretung wird bei Immobilien- und Grundstücksgeschäften auch nötig, wenn es eine Vorsorgevollmacht gibt, diese aber nicht beglaubigt ist. Alternativ zur Vorsorgevollmacht können Sie dem Gericht mit einer Betreuungsverfügung einen Betreuer vorschlagen.

Wichtig: Ohne Betreuungsverfügung haben Sie bei der Auswahl des Betreuers kein Mitspracherecht. Außerdem glauben viele Betroffene, dass Ehepartner oder Angehörige automatisch als Stellvertreter fungieren. Das ist nicht richtig! Weder Angehörige noch Ehepartner können eine Immobilie ohne beglaubigte Vorsorgevollmacht für Sie verkaufen. Selbst eine Generalvollmacht ist nicht ausreichend!

Was kostet eine beglaubigte Vorsorgevollmacht?

Die günstigste Wahl ist eine öffentlich beglaubigte Vorsorgevollmacht. Bei einer Betreuungsstelle zahlen Sie dafür nur 10 Euro. Die Notarkosten für eine Beurkundung oder Beglaubigung richten sich dagegen nach dem Geschäftswert. Dieser ergibt sich aus dem Aktivvermögen des Vollmachtgebers, also die Summe aller Vermögensgegenstände – zum Beispiel Spar- und Bankguthaben, Wertpapiere und Aktien, Grundstücke und Immobilien (ohne Abzug von Schulden und Verbindlichkeiten).

Wichtig: Die Notarkosten sind so viel höher, weil der Notar bei einer Beurkundung außerdem folgende Leistungen erbringt: Er bestätigt die Geschäftsfähigkeit des Vollmachtgebers, berät über Vorsorgemaßnahmen und formuliert den Willen des Vollmachtgebers eindeutig und rechtssicher. Das erhöht die Akzeptanz der Vorsorgevollmacht bei Behörden und Gerichten.

Tipps zur Formulierung

  • Nennen Sie Vollmachtgeber und Vollmachtnehmer mit Vor- und Nachnamen, Geburtsort, Geburtsdatum und Adresse.
  • Erwähnen Sie die Tätigkeitsfelder Ihres Bevollmächtigten so konkret wie möglich. Erwähnen Sie auch, wenn Ihr Stellvertreter in bestimmten Bereich nicht für Sie tätig werden soll.
  • Verfassen Sie Ihre Vorsorgevollmacht so, dass Ihr Stellvertreter alle Immobilien- und Grundstücksangelegenheit komplett erledigen kann. Ansonsten kann ein gesetzlicher Vertreter notwendig werden.
  • Falls gewünscht, können Sie eine Dauer für die Gültigkeit Ihrer Vorsorgevollmacht festlegen.
  • Denken Sie an die Unterschrift und eine genaue Datierung der Vollmacht.

Was sollten Immobilienbesitzer außerdem beachten?

  • Geschäftsunfähigkeit und Grundbuch
    Eine Vorsorgevollmacht wird im Normalfall erst mit Geschäftsunfähigkeit des Vollmachtgebers wirksam. Bei Immobiliengeschäften kann jedoch eine Vorsorgevollmacht sinnvoll sein, die sofort gültig ist – ansonsten kann sich bei Einträgen im Grundbuch schwer nachweisen lassen, wann die Handlungsfähigkeit genau eingetreten ist.
  • Vorsorgevollmacht und Vertrauen
    Vertrauen ist die wichtigste Voraussetzung für jede Vorsorgevollmacht. Wählen Sie Ihren Stellvertreter wohlüberlegt! Bedenken Sie zum Beispiel, dass Ihr Bevollmächtigter Ihre Immobilie bei einer sofort wirksamen Vollmacht verkaufen kann, obwohl Sie noch geschäftsfähig sind.

Fazit zum ersten Teil

Eine gewöhnliche Vorsorgevollmacht reicht für Immobilienbesitzer nicht aus. Sie brauchen entweder eine notariell beurkundete oder öffentlich beglaubigte Vorsorgevollmacht – und müssen in Ihrer Vorsorgevollmacht klar festlegen, dass Ihr Stellvertreter in Ihrem Namen Immobilien- und Grundstücke veräußern darf. Noch ist Ihre Vorsorge für Immobilienbesitzer nicht abgeschlossen. Im zweiten Teil unserer Blogreihe erfahren Sie, wie Sie Ihre Immobilie(n) richtig vererben und welche häufigen Fehler Sie dabei vermeiden sollten!

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