Immobilien und Vorsorge Teil 2: So vererben Sie Ihre Immobilien richtig

Luis Sánchez

5.12.2018

Sie haben bereits erfahren, warum Immobilienbesitzer unbedingt eine Vorsorgevollmacht als Absicherung benötigen. Im zweiten Teil unserer Blogreihe „Immobilien und Vorsorge“ verraten wir Ihnen, auf was Sie bei Immobilien in der Erbschaft achten müssen – schließlich gehören Immobilien zu den bedeutendsten Vermögenswerten in jedem Testament.

Vorsorgevollmacht Immobilien

Wer erbt das Immobilienvermögen des Erblassers?

  • Ohne Testament
    Wenn der Erblasser kein Testament verfasst hat, gilt die gesetzliche Erbfolge. So können mehrere Erben eine Immobilie erben und es entsteht eine Erbengemeinschaft. Dabei spielt der Pflichtteil eine wichtige Rolle – dieser berücksichtigt Ehepartner, Kinder, Enkelkinder und Eltern des Vererbenden (in dieser Reihenfolge).
  • Mit Testament
    Wenn der Erblasser ein Testament verfasst hat, erhält der darin eingesetzte Erbe die Immobilie/n. Der Erblasser muss eine oder mehrere Immobilie jedoch nicht an einen bestimmen Erben übertragen – dann entsteht bei mehreren Erben trotz Testament eine Erbengemeinschaft.

Übrigens: Eine Erbengemeinschaft wird auch als Gesamthandsgemeinschaft bezeichnet. In einer solchen Gemeinschaft gehört jeder Erbbesitz allen gemeinsam – und alle Entscheidungen müssen einstimmig oder mehrheitlich getroffen werden.

Welche Rechte hat der verbleibende Ehepartner?

Der überlebende Ehepartner hat ausschließlich ein Vorrecht an der mit dem Erblasser gemeinsam bewohnten Immobilie. In diese kann sich der Ehepartner zum Beispiel ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch einräumen lassen, wenn er die Immobilie aus finanziellen Gründen nicht übernehmen kann – allerdings muss der Ehepartner solche Rechte gegenüber anderen Erben ausgleichen.

Warum brauchen Immobilienbesitzer ein Testament?

Eine Immobilienvererbung ohne letztwillige Verfügung ist selten zu empfehlen. Vor allem ein Aufteilen oder eine Einzelnutzung einer Immobilie ist schwierig – während ein Erbfolge in der Immobilie vielleicht selbst wohnen möchte, würde ein anderer die Immobilien am liebsten vermieten und ein dritter die Immobilie verkaufen. Ohne Testament sind Erbstreitigkeiten bei Immobilien vorprogrammiert und im schlimmsten Fall droht eine Zwangsversteigerung. Erblasser können das mit einem Testament nicht nur vermeiden, sondern durch eine Schenkung außerdem Erbschaftssteuer sparen.

Übrigens: Eine Alternative zum Testament ist der Erbvertrag – das ist zum Beispiel für unverheiratete Paare sinnvoll, die kein gesetzliches Erbrecht haben. Ein Erbvertrag muss notariell beglaubigt werden.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Die Erbschaftssteuer richtet sich nach dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie – darunter fallen Häuser, Wohnungen und Grundstücke. Ausschließlich privat genutzte Immobilien profitieren unter Umständen von einer vergünstigten Erbschaftssteuer. Mit einer Schenkung können Sie diese Steuer vermeiden – doch ein Verschenken aus rein steuerlichen Gründen ist nicht immer zu empfehlen. Es gibt wichtige Gründe, die Sie berücksichtigen sollten!

Immobilie vererben oder schenken?

  • Vererbung
    Vor allem bei nicht abbezahlten Immobilien ist eine Schenkung zu vermeiden. Genauso ist ein Vererben bei minderjährigen Erben die bessere Wahl – denn bei einer Schenkung schaltet sich das Familiengericht ein und entscheidet über die Veräußerung oder Belastung der Immobilie. Wenn das Eigenheim im Alter oder bei Berufsunfähigkeit zur Pflege verwendet werden soll, ist eine vorzeitige Schenkung ebenfalls nicht sinnvoll.
  • Schenkung
    Bei großen Immobilienvermögen ist eine Schenkung häufig empfehlenswert. So sparen Sie erhebliche Steuern – vor allem wenn Sie die Immobilie/n direkt an Ihre Enkelkinder vererben. Je näher der Erbnehmer mit dem Erblasser verwandt ist, desto geringer die Erbschaftssteuer und höher die Freibeträge. Bei einer Schenkung kann der Beschenkte die persönlichen Freibeträge alle zehn Jahre aufs Neue ausnutzen.

Tipp: Bei einer Schenkung empfiehlt sich das Eintragen eines Nießbrauchs. So können Sie die Immobilie zu Lebzeiten weiterhin selbst nutzen oder vermieten.

Welche Ansprüche haben Pflichtteilsberechtigte an Immobilien?

Enterbte Pflichtteilsberechtigte gehören nicht zur Erbengemeinschaft. Demnach haben sie keinen Anspruch auf vererbte Immobilien, sondern nur auf die monetäre Auszahlung ihres Pflichtteils. Die Höhe des Pflichtteils richtet sich nach dem Gesamtwert des Erbes und beträgt die Hälfte der gesetzlichen Erbquote des Pflichtteilsberechtigten – deshalb muss der Wert aller vererbten Vermögenswerte ermittelt werden. Dafür kann der enterbte Pflichtteilsberechtigte ein Sachverständigengutachten auf Kosten der Erbnehmer erstellen lassen.

Tipp: Wer Pflichtteile bei einer Immobilie vermeiden möchte, kann Immobilien frühzeitig (zu Lebzeiten) übertragen. Bei einer Schenkung wird jährlich 10 Prozent des Immobilienwertes vom Pflichtteil abgezogen – nach 10 Jahren spielt die verschenkte Immobilie für das Erbe keine Rolle mehr.

Wie können Immobilienbesitzer Streit vermeiden?

Ihr Testament sollte eine Erbengemeinschaft verhindern. Dies gelingt, indem Sie Wohnungen oder Häuser einzelnen Erbfolgen zuordnen oder eine Immobilie in eine Familiengesellschaft übertragen und daran mehrere Personen beteiligen.

Tipp: Mit einem gemeinschaftlichen Testament können sich Ehepartner als Vorerbe bestimmen. Dann bekommt der überlebende Ehepartner das Haus oder Wohneigentum – und erst nach dem Tod beider Ehepartner fällt die Erbschaft den Kindern zu. Sollten die Kinder bzw. Nacherben ihren Anteil an der Immobilie oder der restlichen Erbschaft sofort verlangen, bekommen sie nur ihren Pflichtteil.

Fazit zum zweiten Teil

Jeder Immobilienbesitzer sollte sich noch zu Lebzeiten mit seinem Erbe beschäftigen. Wer Erbstreitigkeiten vermeiden möchte, kann mit einem Testament, einem Erbvertrag oder einer vorzeitigen Schenkung für klare Verhältnisse sorgen (und hohe Steuern sparen). Wer außerdem eine Vorsorgevollmacht, eine Patientenverfügung und bei Kindern eine Sorgerechtsverfügung und Sorgerechtsvollmacht verfasst, sichert sich für den Ernstfall optimal ab. Wir wünschen Ihnen viel Erfolg dabei!

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